สวัสดีครับ ผม TAXBugnoms เจ้าเก่าคนเดิม วันนี้ขอแวะมาเพิ่มเติมทางเลือกในการลงทุนให้เพื่อนๆพี่ๆน้องๆกันอีกครั้งหนึ่งครับ โดยครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องของภาษี แต่เป็นเรื่องของการลงทุนใน สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ซึ่งเป็นกอง “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือใครหลายคนที่รู้จักกันดีในชื่อว่า รีท (REIT) นั่นเองครับ #อ่านว่ารีทนะครับไม่ใช่รีด

โดยลักษณะของเจ้ากองทุน REIT ที่ว่านี้ จะทำหน้าที่ระดมเงินจากคนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนแบบ สิทธิการเช่าชั่วคราว (Leasehold) และ กรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold)  และมีผู้จัดการ REIT ทำหน้าที่บริหารจัดการหาผู้เช่า และเก็บค่าเช่าที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มาส่งต่อให้กับผู้ลงทุนในรูปแบบของเงินปันผลนั่นเองครับ

ถ้าใครอยากรู้รายละเอียดของการลงทุนในกองทุน REIT แล้ว สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่เอกสาร ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ทางตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นผู้จัดทำขึ้นได้เลยครับ

โดยกองทุนวันนี้ที่ผมจะมารีวิวให้ฟัง คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนสิทธิการเช่าโกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ซึ่งใครหลายคนอาจจะงงๆว่า โกลเด้นเวนเจอร์ นั้นคืออะไรและตั้งอยู่ที่ไหน แต่ถ้าหากผมพูดว่าเป็น อาคารสำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่าง โครงการปาร์คเวนเจอร์ อิโคเพล็กซ์ ที่ติดรถไฟฟ้า BTS เพลินจิต และ โครงการสาทรสแควร์ ที่ติดรถไฟฟ้า BTS ช่องนนทรี เชื่อว่าใครหลายคนจะต้องร้องอ๋อขึ้นมาทันทีเลยครับ

ใช่แล้วครับ!! กองทรัสต์เพื่อการลงทุนสิทธิการเช่าโกลเด้นเวนเจอร์ หรือ GVREIT นั้นจะลงทุนใน “สิทธิการเช่า” ของอาคารสำนักงานทั้งสองแห่งเป็นระยะเวลาทั้งหมด 26 ปี และบริหารจัดการภายใต้การควบคุมของยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ครับ

ทำไม GVREIT ถึงน่าสนใจ?

หลังจากที่เรารู้แล้วว่า GVREIT ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทไหนบ้าง คราวนี้เรามาดูกันต่อครับว่า แล้วกองทุน REIT ตัวนี้มีปัจจัยที่น่าสนใจในการลงทุนอะไรบ้าง …

1. ทรัพย์สินที่ลงทุน

อย่างที่บอกไปครับว่ากองทุน REIT นี้ลงทุนในอาคารสำนักงานย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD) ที่มีทำเลติดรถไฟฟ้า BTS อีกต่างหาก ซึ่งทำเลที่ว่านี้ บอกตรงๆ ครับว่า คงหาอาคารสำนักงานขนาดใหญ่รายใหม่ๆ ที่จะตั้งขึ้นมาแข่งขันในอนาคตได้ยากมว้ากกก

นอกจากนั้น อาคารสำนักงานทั้งสองแห่งนั้น ถือว่าเป็นอาคารที่โดดเด่นทั้งด้านสถาปัตยกรรม รวมถึงด้านการประหยัดพลังงานและอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม โดยเคยได้รับรางวัล ลีด (Leadership in Energy and Environmental Design : LEED) ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ใช้ประเมินความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมของอาคารที่ได้รับการยอมรับและถูกนำมาใช้มากที่สุดทั่วโลกอีกด้วยครับ ซึ่งเป็นระบบที่พัฒนาโดยสภาอาคารเขียวสหรัฐอเมริกา (U.S. Green Building Council : USGBC) มีโครงการทั่วโลก เข้ารับการประเมินมากกว่า 12,000 โครงการ

นอกจากรางวัล LEED แล้ว อาคารสำนักงานทั้งสองแห่งนี้ ยังพ่วงด้วยดีกรีรางวัลจาก ASEAN Energy Awards และ Thailand Energy Awards ด้วยครับ

การได้รางวัลเหล่านี้ ย่อมหมายความว่า โครงการดังกล่าวเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ ช่วยลดปริมาณการใช้รถยนต์ ใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีการลดการใช้งานพลังงานในการก่อสร้าง ไปจนถึงระบบการควบคุมภายในอาคารที่ช่วยประหยัดพลังงานทั้งไฟฟ้า น้ำประปา และเครื่องปรับอากาศ ซึ่งเอื้อต่อคุณภาพของชีวิตพนักงานในองค์กร สภาพแวดล้อมในการทำงานต่างๆ

ในปัจจุบัน เจ้าของธุรกิจจำนวนมากเล็งเห็นถึงความสำคัญของเรื่องเหล่านี้ ทั้ง ทำเลที่ตั้งสำนักงาน ที่เดินทางไปไหนมาไหนสะดวก คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นจากการทำงานด้วยสภาพแวดล้อมที่ดี โดยเฉพาะธุรกิจที่อยู่ย่านชานเมือง เริ่มมองหาสถานที่ทำงานที่เข้าสู่ใจกลางเมืองมากขึ้น ซึ่งอาคารสำนักงานที่ติดรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินนั้นถือว่ามีความได้เปรียบในการแข่งขันสูงมากครับ

2. อัตราการเช่าและความหลากหลายของผู้เช่า

จากข้อมูลเมื่อเดือนกันยายน 2558 ระบุไว้ว่าอัตราการเช่าพื้นที่นั้นอยู่ที่ 99% (ปาร์คเวนเจอร์) และ 96% (สาทรสแควร์) ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่สูงมากครับ ประกอบกับผู้เช่านั้นก็มีความหลากหลายทางอุตสาหกรรมและส่วนใหญ่เป็นธุรกิจที่มีความมั่นคงสูง ซึ่งมั่นใจได้ว่ารายได้ของกองทรัสต์จะมีการกระจายตัว ไม่ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใดรายหนึ่งครับ

ปัจจุบัน ผู้เช่าอาคารสำนักงานทั้งสองแห่งที่กองทรัสต์จะลงทุนนั้น ประกอบด้วยบริษัทไทย และบริษัทต่างชาติที่มีชื่อเสียงมากมายครับ

อย่าง โครงการสาทร สแควร์ จะมี ธนาคาร มิตซูโฮ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท แคนนอน มาร์เก็ตติ้ง (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท ฟอร์ด เซลส์ แอนด์ เซอร์วิส (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท อีซี่ บำย จำกัด (มหาชน)

ส่วนโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ก็ไม่น้อยหน้าเช่นเดียวกันครับ มีทั้ง บริษัท โออิชิ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัท คลับ 21 (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท กูเกิล (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท ศรีตรังแอโกรอินดัสทรี จำกัด

จะเห็นจากรายชื่อว่าส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่มีฐานะการเงินมั่นคงและมีผลประกอบการที่ดี ซึ่งปัจจัยทั้งความหลากหลาย และความมั่นคงของผู้เช่าที่ว่ามานี้จะส่งผลดีต่อการดำเนินงานของกองทรัสต์ด้วยครับ

3. ผู้จัดการที่น่าเชื่อถือ

อย่างที่เกริ่นไปตั้งแต่ตอนแรกครับว่า กองทุนนี้ถูกบริหารจัดการภายใต้การควบคุมของยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นแนวหน้าของประเทศไทย โดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้น จะเป็นหน้าที่ของบริษัท นอร์ธ สาธร เรียลตี้