วันนี้ผม Mr. Maibat เอาข่าวเปิดกองทรัสต์ใหม่ที่น่าสนใจมาฝากครับ กองนี้มีชื่อว่า “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์” (Golden Ventures Leasehold Real Estate Investment Trust) ชื่อยาวมากขอเรียกสั้นๆว่า “Golden Ventures REIT” ละกันครับ ที่ผมบอกว่าน่าสนใจเพราะเค้านำเงินส่วนใหญ่ไปลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานที่ใครก็รู้จักถือได้ว่าเป็นแลนด์มาร์คแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตึกแรกคือ อาคารปาร์คแวนเชอร์อีโคเพล็กซ์ (Park Ventures Ecoplex) ที่อยู่ตรงหัวมุมสี่แยกวิทยุ-เพลินจิต อีกตึกคือ อาคารสาทรสแควร์ (Sathorn Square) ที่อยู่ตรงหัวมุมสี่แยก สาทร-นราธิวาสฯ  สถาปัตยกรรมโดดเด่นบวกกับทำเลศูนย์กลางธุรกิจขนาดนี้นานๆทีถึงจะมีโอกาสมาให้ลงทุนสักทีนะครับ

ก่อนอื่นบางคนสงสัยคำว่า “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” คืออะไรไม่เห็นเคยได้ยินเลย  กองทรัสต์นี้แท้ที่จริงแล้วมาแทน “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” แบบเดิมนะครับ โดยก.ล.ต.ที่เป็นหน่วยงานกำกับมีการพัฒนากฎเกณฑ์บางอย่างให้เป็นสากลมากขึ้นเพื่อสนับสนุนการเติบโตของการระดมทุนรูปแบบนี้ในระยะยาว และคำว่า “สิทธิการเช่า : Leasehold” หมายความว่ามีสิทธิรับค่าเช่าไม่ได้เป็นเจ้าของ คล้ายกับการเซ้งตึกแถวที่เก็บค่าเช่าได้จากผู้เช่าช่วงจนกว่าสิทธิการเช่าจะหมดอายุลงก็ต้องคืนสิทธิให้เจ้าของไป ลองอ่านรายละเอียดได้จากที่นี่เลยครับ
http://www.set.or.th/th/products/listing/files/Brochure_REIT.pdf

หลังจากเข้าใจความหมายแล้วมาดูข้อมูลกันต่อเลยครับ กองทรัสต์ Golden Ventures REIT จะระดมทุนไปลงทุนใน 2 โครงการ ดังนี้

โครงการ Park Ventures (ไม่รวมพื้นที่ในส่วนโรงแรม ดิ โอกุระฯ)

โดยอาคาร Park Ventures สูง 34 ชั้นสร้างเสร็จปี 2554  โดยกองทรัสต์ Golden Ventures REIT จะลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนในอาคารประมาณ 26 ปี (สิ้นสุดวันที่ 5 กันยายน พ.ศ. 2584) และมีพื้นที่ให้เช่า 26,313 ตารางเมตร ตำแหน่งที่ตั้งอยู่ตรงหัวมุมสี่แยกเพลินจิตเป็นจุดตัดระหว่างถนนสุขุมวิทและถนนวิทยุ ทำเลติดอันดับที่ดินราคาแพงสุดในประเทศไทยเพราะเป็นย่านช้อปปิ้งสตรีทขนาดใหญ่มีห้างสรรพสินค้าเรียงรายตลอดเส้นทาง มีทางเชื่อมต่อเข้าสู่อาคารจากรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว สถานีเพลินจิต แบบเท้าไม่ต้องสัมผัสพื้นดิน ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงมากถึง 99% (ข้อมูลปีพ.ศ. 2558 ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน) ตัวอย่างบริษัทที่มาเช่าตั้งสำนักงานทั้งไทยและต่างชาติในหลากหลายธุรกิจ เช่น บริษัท โออิชิกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัท คลับ 21 (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท กูเกิล (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท ศรีตรัง แอโกรอินดัสทรี จำกัด

โครงการ Sathorn Square

สูง 39 ชั้นสร้างเสร็จปี 2554 มีพื้นที่ให้เช่า 73,181 ตารางเมตร โดยกองทรัสต์ Golden Ventures REIT จะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารประมาณ 25 ปี (สิ้นสุดวันที่ 6 ตุลาคม พ.ศ. 2583) ตำแหน่งที่ตั้งอยู่จุดตัดระหว่างถนนสาทรเหนือกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์  ทำเลติดอันดับที่ดินราคาแพงสุดในประเทศไทยเช่นกันเพราะเป็นถนนสายการเงินมีสถาบันการเงินเรียงรายตลอดเส้นทาง มีทางเชื่อมต่อเข้าสู่อาคารจากรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว สถานีช่องนนทรี แบบเท้าไม่ต้องสัมผัสพื้นดิน ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงมากถึง 90% (ข้อมูลปีพ.ศ. 2558 ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน) ตัวอย่างบริษัทที่มาเช่าตั้งสำนักงานทั้งไทยและต่างชาติในหลากหลายธุรกิจ เช่น ธนาคาร มิซูโฮ จำกัด บริษัท แคนนอน มาร์เก็ตติ้ง (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท ฟอร์ด เซลล์ แอนด์ เซอร์วิส (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท อีซี่ บาย จำกัด (มหาชน)

ทำเลทั้งสองอาคารถือได้ว่าเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพ และการออกแบบอาคารดูโดดเด่นทันสมัยเป็นที่สุดเช่นกัน ทำให้ความต้องการเช่าอยู่ในระดับที่สูงอยู่ตลอดส่งผลดีต่ออัตราค่าเช่าด้วย ในด้านคู่แข่งนั้นโครงการอื่นจะพัฒนามาแข่งค่อนข้างยากเพราะที่ดินแถวนั้นแพงจริงๆครับ  ซึ่งเป็นสาระสำคัญที่จะทำให้มั่นใจว่ารายได้จากค่าเช่าจะเข้ามาสม่ำเสมอในอัตราที่ดีมาจ่ายเป็นผลประโยชน์ตอบแทนแก่นักลงทุนครับ

ข้อมูลเบื้องต้นของกองทรัสต์ GVREIT ตามหนังสือชี้ชวนครับ หากสนใจก็ลองติดตามข้อมูลได้ที่ www.gvreit.com และ www.sec.or.th ข้อมูลเบื้องต้นตามหนังสือชี้ชวนมีดังนี้ครับ

ข้อมูลที่สำคัญของกองทรัสต์ GVREIT ตาม Fact Sheet  ในหนังสือชี้ชวนมีดังนี้ครับ

  • ผลประโยชน์ตอบแทนจะมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของโครงการ
  • นโยบายจ่ายปันผลไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี ในอัตราไม่น้อยกว่า 90 ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว
  • ผู้จัดการกองทรัสต์จะยื่นขอจดทะเบียนหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET)
  • มูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนไม่เกิน 10,000 ล้านบาท
  • บริหารงานโดยบริษัท ยูนิเวนเจอร์ รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด (บริษัทในเครือบมจ. ยูนิเวนเจอร์) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์
  • ผู้ดูแลผลประโยชน์โดยบริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด ในฐานะทรัสตี
  • อัตราเงินจ่ายในปีแรกที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในกองทรัสต์ (กรณีที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักครั้งแรกที่ราคาสูงสุด 10,000 ล้านบาท) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 8.5 (แบ่งเป็นประโยชน์ตอบแทนประมาณร้อยละ 8.0 และเงินลดทุนประมาณร้อยละ 0.5)
  • ข้อมูลทางการเงินและผลการดำเนินงานของธุรกิจ อัตราการใช้บริการพื้นที่ของแต่ละอาคารในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ปี 2554 ถึงเดือนกันยายน 2558) เริ่มจากโครงการปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ เปิดดำเนินการเมื่อเดือนกันยายน 2554 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นทุกปีจากร้&#xE