รีวิวกอง WHART กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท

หลังจากเศรษฐกิจทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้น มีความไม่แน่นอนเกิดขึ้นมากมาย ในตลาดการลงทุน โดยเฉพาะกับการลงทุนในหุ้นที่ 3 วันดี 4 วันไข้ นักลงทุนต้องปรับตัวได้ไวพอสมควร ส่วนตลาดตราสารหนี้ก็ผันผวน เนื่องจากบางประเทศอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าปกติ แต่ก็มีบางประเทศที่กำลังจะขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้การลงทุนในช่วงนี้ ทำได้ยากมากครับ ไม่รู้ว่าจะลงทุนกับอะไรดี และได้ผลตอบแทนไม่ค่อยคุ้มค่ากับความเสี่ยงที่ต้องรับเสียเท่าไหร่

แต่มีสินทรัพย์หนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากผลตอบแทนที่เกิดขึ้นนั้น ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเพื่อหาส่วนต่างของราคาสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่รายได้ส่วนใหญ่ที่ได้รับจะเกิดจากค่าเช่า และ การจ่ายค่าบริการ ในการใช้บริการของสถานที่นั้น ๆ เท่านี้ หลาย ๆ ท่านก็คงพอจะทราบแล้วใช่ไหมครับว่า คือ สินทรัพย์ประเภทไหน

สินทรัพย์ที่ผมกำลังจะพูดถึงก็คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหา ​ฯ และสิทธิการเช่า หรือ กอง REIT นั่นเองครับ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีเสน่ห์อย่างมากในการลงทุนระยะยาว ๆ เพราะ นอกจากจะทำผลตอบแทนได้ดี ได้สูงแล้ว ยังได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมออีกด้วยครับ เบื้องหลัง เศรษฐี เกือบทั่วทุกมุมโลก ก็ล้วนแล้วแต่มั่งคั่งด้วย อสังหาริมทรัพย์ด้วยกันทั้งสิ้นครับ

ถ้าใครอ่านมาถึงตรงนี้แล้วเริ่มสนใจการลงทุนแบบนี้แล้วละก็ เรามาทราบกันครับว่าการลงทุนกับ REIT นั้น ต้องรู้อะไรบ้าง

1. ต้องทราบลักษณะธรรมชาติของกอง REIT ในบ้านเราเสียก่อนครับ ซึ่งจะมีความแตกต่างจาก REIT ในต่างประเทศพอสมควรเลย เนื่องจาก REIT ในประเทศไทยนั้น ส่วนใหญ่นักลงทุนจะชอบลงทุนแบบ ซื้อเพื่อเอาเงินปันผลมากกว่าการลงทุนเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างของราคาที่เกิดขึ้นหลังจากการ เปิดกอง(IPO) ทำให้มีสภาพคล่องต่ำครับ(ยกเว้นกองทุนที่มีขนาดใหญ่มาก ๆ) แต่ในทางกลับกัน ในต่างประเทศกอง REIT นั้น จะมีสภาพคล่องที่สูงกว่า เนื่องจากขนาดของทรัพย์สินค่อนข้างใหญ่ และกอง REIT เองก็มีการซื้อทรัพย์สินจากทั้งในกลุ่มเจ้าของ และนอกกลุ่มอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีลักษณะคล้ายหุ้นทุนมากกว่า

ส่วนอัตราผลตอบแทนของ REIT ในบ้านเราเองก็มีแนวโน้มที่สูงกว่า REIT ในประเทศที่พัฒนาแล้วอีกด้วย ทั้งนี้อาจจะเพราะว่าต้องให้ผลตอบแทนที่จูงใจเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น  อีกทั้งเป็นลักษณะ “ภาพจำ” ด้วยครับ ว่ากองทุน REIT ในบ้านเราส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนที่ดี 6-8% คนที่จะออกกกองทุน IPO กองใหม่ ก็ไม่กล้าที่จะให้ผลตอบแทนน้อยกว่านั้น เดี๋ยวจะน้อยหน้ากองทุนที่ออกมาก่อนหน้านี้ครับ

ดังนั้น ถ้าเราจะลงทุน ก็ควรจะรู้ถึงข้อจำกัดในเรื่องของผลตอบแทน และสภาพคล่องก่อนที่จะลงทุนด้วย

2. ส่วนวิธีการลงทุนกับกอง REIT ที่ดี อย่างน้อย ๆ นักลงทุนเองก็ควรที่จะ ทราบว่า กอง REIT ที่เราจะไปลงทุนนั้น ทำธุรกิจอะไร ได้ผลตอบแทนจากไหน มีแนวโน้มการปรับราคา หรือ ขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่อย่างไร รวมถึงความเสี่ยงหลัก ๆ ที่จะต้องพบเจอ เช่น การกู้ยืมเงิน และการที่ผู้เช่าจะไม่ต่อสัญญาการเช่า

3. ควรมีการกระจายการลงทุนไปยัง REIT หลาย ๆ ประเภท เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่มักจะชอบลงทุนในกอง REIT กองเดี่ยว ๆ ซึ่งถ้าเราคาดการผิด อาจจะทำให้เราขาดทุนกับกอง REIT ที่ไม่สามารถจ่ายเงินปันผลกลับเข้ามาได้ หรือ ไม่สามารถที่จะเก็บค่าเช่าได้ตามที่คาดคิดไว้ ดังนั้นการกระจายไปหลาย ๆ กอง น่าจะให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากขึ้น โดยนักลงทุนอาจจะลงทุนใน ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศเช่า สำนักงานเช่า สนามบิน รวมถึงส่วนโครงสร้างอย่าง โรงไฟฟ้า เสาสัญญาณ และ โกดังให้เช่า ถ้ากระจายได้แบบนี้ ความเสี่ยงที่ต้องเจอก็จะลดลงไปด้วย เพราะคงไม่มีอสังหา ฯ ใดที่จะดีไปได้ตลอด การที่เราได้กระจายความเสี่ยงไปลงทุนในกอง REIT อื่น ๆ ด้วยก็จะทำให้เราได้รายได้ไม่สะดุดครับ

4. และเมื่อกำหนดสัดส่วนของประเภทได้แล้ว จากนั้น เราก็ค่อยไปเลือกสินทรัพย์ด้วยการเข้าไปศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมครับว่า กอง REIT ที่เราจะเลือกลงทุนเป็นอย่างไร ถ้าเป็นไปได้ผมก็อยากให้นักลงทุนได้ เข้าไปเห็นสินทรัพย์นั้น ๆ ด้วยตา ของตนเอง เพราะว่า คุณภาพของสินทรัพย์ หรือ ของอสังหา ฯ จะเป็นตัวตัดสินว่าเราจะได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอหรือไม่ครับ

5. ผู้จัดการสินทรัพย์ มีความสามารถ แน่นอนว่าถ้าสินทรัพย์ที่เราลงทุนไป ได้รับการบริหารไม่ดี ไม่มีความเป็นมืออาชีพ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาจจะเพิ่มมากขึ้น คนมาเช่าน้อยลง แน่นอนว่าก็จะกระทบต่อรายได้ของเราได้เช่นกันครับ อย่างน้อย ๆ คนที่มาบริหารก็ควรที่จะ บริหารงานได้อย่างไม่แย่มากนัก

คราวนี้เรามาถึงกอง REIT ที่จะหยิบขึ้นมา พูดคุยกันในคราวนี้ครับ ว่ามีรายละเอียดอย่างไรกันบ้าง และทำไมถึงน่าสนใจ เรามาเริ่มกันเลยครับ

หากพูดถึง ธุรกิจโลจิสติกส์ และ การเช่าพื้นที่โกดัง คลังสินค้า รวมถึง นิคมอุตสาหกรรม บริษัทที่จะนึกถึงเป็นอันดับต้น ๆ คงหนีไม่พ้น WHA Group อย่างแน่นอนครับ ซึ่งถือเป็นผู้นำในตลาดที่ให้บริการแบบครบวงจร และยังมีระบบดิจิตอลแพลตฟอร์มคอยส่งเสริมให้ดีกับกลุ่มอุตสาหกรรมที่มาลงทุนในประเทศไทยนี้ ยิ่งต่อไปการกำเนิดขึ้นของ AEC ก็น่าจะทำให้ WHA ใหญ่ขึ้นไปอีกครับ

ซึ่งกอง REIT ที่จะพูดถึงนี้ ก็เป็นส่วนหนึ่งครับ

ภาพรวมทั่วไป

ชื่อกอง : WHART
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท

โดยจะไปลงทุนกับ กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในอาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า นอกจากนี้ ยังรวมถึงสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดินและอาคาร เครื่องมือ อุปกรณ์ งานระบบในอาคารและทรัพย์สินอื่นที่เกี่ยวข้องด้วยครับ

โดยก่อนหน้านี้ WHA Group ได้มีการระดมทุนผ่าน REIT ไปก่อนหน้านี้แล้วครับ ครั้งนี้เป็นอีกครั้งที่ทาง WHA ได้ทำกา