สวัสดีครับ มาพบกันที่คลินิกกองทุนแห่งนี้อีกครั้ง กับผมหมอนัท คนดีคนเดิม ถ้าใครได้ติดตามผลงานและบทความที่ผ่าน ๆ มาของผม ในช่วงนี้ผมจะพูดคุยและกล่าวถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ค่อนข้างบ่อย และทุกครั้งที่ไปบรรยายที่ไหนก็มักอดไม่ได้ที่จะพูดถึงกองทุนอสังหาฯ เหล่านี้

เนื่องจากว่าการลงทุนในอสังหาฯ หรือธุรกิจการพัฒนาอสังหาฯ นั้น ส่วนใหญ่มักจะให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างดีและสม่ำเสมอ เพราะที่ดินหรือพื้นที่นั้นมีราคาแพงขึ้น และส่วนใหญ่ก็จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ถ้าอสังหาฯ อยู่ในทำเลที่ดี

จึงไม่แปลกเลยครับ ที่ใคร ๆ ก็อยากจะมีธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในมือ เพราะเปรียบเสมือนเสือนอนกินที่รอเก็บค่าเช่าไปเรื่อย ๆ และได้กระแสเงินสดที่ค่อนข้างดีสม่ำเสมอ ยิ่งไปกว่านั้นบางคนก็สามารถเก็งกำไรบนราคาที่ปรับตัวขึ้นของที่ดินหรือสินทรัพย์บนที่ดินนั้น ๆ ได้อีกด้วย

ดังนั้น เราจึงเห็นคนที่เป็นเศรษฐีจากการมีอสังหาฯ ในมือเยอะแยะไปหมด แต่สำหรับคนที่มีเงินไม่มาก แต่อยากสะสมความมั่งคั่งระยะยาวจากอสังหาฯ ก็ดูจะเป็นเรื่องยากหน่อย แต่เชื่อหรือไม่ว่าคนทั่วไปก็สามารถทำได้เช่นกันนะครับ และไม่ได้ยากเกินไปอีกด้วย

จึงเป็นที่มาของบทความวันนี้ครับ ผมขอเปลี่ยนบรรยากาศจากคลินิกกองทุน มาแนะนำให้ท่านรู้จักกับ “หุ้น” ที่มีการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผมว่าน่าสนใจทีเดียว เรามาดูกันไปพร้อม ๆ กันนะครับว่าหุ้นตัวนี้มีอะไรน่าสนใจบ้าง

“AMATAV” เป็นตัวย่อที่ใช้ในการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยของ บริษัท อมตะ วีเอ็น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทผู้พัฒนาและสร้างเมืองอุตสาหกรรมครบวงจรในประเทศเวียดนามครับ โดยได้รับรางวัลต่าง ๆ มากมายจากประเทศเวียดนาม ในด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพสูงและได้มาตรฐานสากล ประกอบกับแนวคิด “World’s Leading Industrial City Developer” ซึ่งมุ่งเน้นการสร้างสรรค์เมืองอุตสาหกรรมระดับพรีเมียม ที่พร้อมสรรพด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และสภาพแวดล้อมที่เป็นมิตรอีกด้วยครับ เรียกได้ว่าเป็นมืออาชีพในด้านนี้เลย

อมตะ วีเอ็น  เป็น Holding Company ซึ่งลงทุนในบริษัทที่มีธุรกิจหลักคือ การพัฒนาและประกอบกิจการนิคมอุตสาหกรรม 2 แห่ง รวมพื้นที่กว่า 12,000 ไร่ ได้แก่ อมตะ ซิตี้ เบียนหัว บนพื้นที่ 4,375 ไร่ (700 เฮกต้าร์) และโครงการนิคมอุตสาหกรรมอมตะ ซิตี้ ลองถั่น ประเทศเวียดนาม บนพื้นที่ 8,031.25 ไร่(1,285 เฮกตาร์)

โดยมีโครงการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรม โครงการที่พักอาศัย และอาคารสํานักงานให้เช่า หรือ Amata Commercial Complex บนพื้นที่ประมาณ 19 เฮกต้าร์ หรือประมาณ 118 ไร่  ในนิคมอุตสาหกรรม อมตะ ซิตี้ เบียนหัวอีกด้วยครับ

ลักษณะการประกอบธุรกิจของอมตะ วีเอ็น (ที่ อมตะ วีเอ็น เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่) สามารถแบ่งได้เป็น 5 ธุรกิจหลัก ดังนี้

  1. การให้เช่าที่ดินระยะยาวในเขตนิคมอุตสาหกรรม
  2. การให้บริการเช่าโรงงานสำเร็จรูป (Ready Built Factories)
  3. การให้เช่าที่ดินระยะยาวในเขตพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย
  4. การให้บริการเช่าอาคารสำนักงาน
  5. การให้บริการสาธารณูปโภค

เรียกได้ว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างครบวงจรเลยครับ

ส่วนผู้เช่าในโครงการนี้ก็หลากหลายครับ เช่น ญี่ปุ่น (สัดส่วนมากเกือบครึ่งโครงการเลย) โดยคาดว่าน่าจะย้ายฐานการผลิตจากไทยนี่แหละครับ 555+ (ล้อเล่นนะครับ) เกาหลี ไต้หวัน สหรัฐฯ รวมถึงมีพี่ไทยไปตั้งโรงงานที่นั่นด้วยนะครับ

ทั้งนี้ ก็เพราะในเวียดนามค่าแรงยังถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับประเทศใกล้เคียงในภูมิภาคนี้ และรัฐบาลเองก็สนับสนุนการลงทุนอย่างเต็มที่ มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน และเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาลงทุน (คล้าย ๆ กับไทยสมัยก่อนนั่นแหละครับ)

ผมค่อนข้างสนใจที่อมตะ วีเอ็น ได้ริเริ่มพัฒนาโครงการ Amata Commercial Complex ขึ้นมา ซึ่งจะช่วยเกื้อหนุนธุรกิจ และยกระดับนิคมอุตสาหกรรมของอมตะให้เป็นเมืองระดับพรีเมียมตามแนวคิด “World’s Leading Industrial City Developer” จริง ๆ

โครงการ Amata Commercial Complex จะประกอบด้วยพื้นที่สำหรับร้านค้า โชว์รูม และร้านอาหาร พื้นที่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย เช่น อพาร์ตเม้นต์และวิลล่าสำหรับผู้บริหาร ตลอดจนอาคารสำนักงาน โรงแรม โรงพยาบาล/ คลินิก โรงเรียน และศูนย์การกีฬาและนันทนาการ ซึ่งมันคือเมืองขนาดย่อม ๆ นั่นเองละคร้าบบบบ

โครงสร้างรายได้

รายได้รวมค่อนข้างจะสม่ำเสมอ โดยในส่วนรายได้จากการเช่าและการให้บริการก็มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นครับ น่าสนใจทีเดียว

นอกจากนี้ ยังมีโครงการในอนาคตในประเทศเวียดนาม ที่บริษัทฯ จะดำเนินการ ได้แก่ โครงการอมตะ ซิตี้ ลองถั่น (High Tech) หลังจากที่รัฐบาลเวียดนามได้อนุมัติการลงทุนอย่างเป็นทางแล้ว เมื่อกลางปี 2558 ที่ผ่านมาครับ ต่อด้วยโครงการ อมตะ เซอร์วิส ซิตี้ ลองถั่น (AMATA Service City Long Thanh) และโครงการอมตะ ทาวน์ชิพ ลองถั่น (Amata Township Long Thanh) ซึ่งคาดว่าจะเริ่มดำเนินการพัฒนาได้ภายในเร็วๆ นี้เช่นกัน

โครงการในอนาคต

โครงการเพิ่มเติมในอนาคตนั้นค่อนข้างจะสำคัญทีเดียวครับ เนื่องจากเป็นตัวแปรว่าจะทำให้บริษัทฯ มีรายได้ในอนาคตเพิ่มขึ้นได้หรือไม่ และการขยายก็เปรียบเสมือนการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาฯ ไปอีกทางครับ (เพิ่มทำเลนั่นเอง)

และสิ่งหนึ่งที่เรียกว่าเป็นข้อได้เปรียบคือ เขตอุตสาหกรรมในอนาคตอย่างอมตะ ซิตี้ ลองถั่น จะมีสินค้าแบบที่ใช้เทคโนโลยีชั้นสูงในการผลิต หรือเป็นกลุ่ม