สวัสดีครับนักลงทุนในกองทุนรวมทุกท่าน เป็นอย่างไรกันบ้างครับ ในภาวะที่ตลาดหุ้นและตลาดการลงทุนดูเหมือนว่าจะกลับมาสดใสมากขึ้น แต่ดูแล้วก็มีความผันผวนอยู่ไม่น้อยเนื่องจากราคาของบางสินทรัพย์สูงขึ้น ทำให้ความเสี่ยงเองก็จะมากขึ้นตามไปด้วยครับ

แต่ว่ามีสินทรัพย์อย่างหนึ่งที่ผมคิดว่าเราสามารถลงทุนได้ในทุกสภาวะและยังคงให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอไม่ว่าจะเป็นภาวะใดก็ตาม ซึ่งหลายๆ คนคงกำลังคิดว่าเป็นการลงทุนในหุ้นปันผลหรือกองทุนตราสารหนี้

แต่คำตอบที่ถูกต้องและเป็นสิ่งที่ผมกำลังจะพูดถึง นั่นก็คือ กอง “REIT” นั่นเองครับ

“REIT” ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust

มีชื่อเป็นภาษาไทยว่า “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์”

การลงทุนในอสังหาฯ นั้น เรียกได้ว่าเป็นการลงทุนที่มีเสน่ห์และไม่ค่อยทำให้นักลงทุนผิดหวังเสียเท่าไหร่ เนื่องจากให้รายได้ที่เป็นกระแสเงินสดที่ดี หรือถ้าอยากจะขายต่อก็สามารถทำกำไรได้สูงอีกด้วยครับ ซึ่งเจ้าอสังหาฯ นี่แหละที่เป็นเบื้องหลังความร่ำรวยและมั่งคั่งของมหาเศรษฐีในเมืองไทยหลายๆ คน หรือไม่ว่าจะเป็นมหาเศรษฐีทั่วโลก ส่วนใหญ่ก็มีที่มาจากการเป็นเจ้าของอสังหาฯ นั่นเอง ถ้าจะยกตัวอย่างง่ายๆ ก็ประธานาธิบดีคนใหม่ของสหรัฐฯ อย่างทรัมป์ ก็เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนทีเดียว

เจ้ากอง REIT ที่ว่านี้มีแนวคิดที่เรียบง่ายคือ การลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเก็บค่าเช่า ซึ่งผมคิดว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะได้ผลตอบแทนดีและไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนเยอะเท่าไหร่ เนื่องจากเป็นการรวมเงินกันของนักลงทุนรายใหญ่บ้าง รายย่อยบ้าง เพื่อนำไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ที่มีประสิทธิภาพและพร้อมในการปล่อยเช่าตามทำเลต่างๆ นอกจากนี้ยังมีมืออาชีพมาช่วยบริหารทรัพย์สินอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นการเก็บค่าเช่า ซ่อมแซมดูแล ทำให้ชีวิตของเราง่ายขึ้น ไม่ต้องไปดูแลสิ่งเหล่านี้เอง

แต่ก็ไม่ต้องไปกลัวว่าจะมีคนหอบเอาค่าเช่าที่ได้รับมาหนีไปนะครับ เนื่องจาก REIT จะมีหน่วยงานที่เป็นเหมือนตัวแทนผู้ลงทุน คอยกำกับดูแลและตรวจสอบการทำหน้าที่ของผู้จัดการ REIT อีกทอดหนึ่ง ซึ่งเราจะเรียกหน่วยงานนี้ว่า “ทรัสตี” (Trustee) ที่จะเป็นผู้ดูแลเรื่องการเก็บเงินให้เรา

กอง REIT นั้นมีมากมายหลายประเภทครับ ไม่ว่าเป็นโรงแรม โกดังสินค้า โรงงาน ห้างสรรพสินค้า และออฟฟิศให้เช่า ซึ่งในมุมมองของผมเอง กอง REIT ที่มีเสน่ห์และน่าจะมีเก็บไว้ในพอร์ตการลงทุนก็คือ ห้างสรรพสินค้าและออฟฟิศให้เช่า เนื่องจากอสังหาฯ 2 ประเภทนี้มักให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอนั่นเองครับ

โดยเฉพาะถ้าเป็นสินทรัพย์ประเภทออฟฟิศที่มีทำเลใกล้กับรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ถือว่าเป็นอสังหาฯ ที่น่าลงทุนอย่างมาก เพราะเดินทางสะดวก แล้วถ้ามีห้างสรรพสินค้าอยู่ใกล้ๆ แล้วนั้น ยิ่งเอื้อให้มีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกครับ

ซึ่งผมต้องบอกว่ากอง REIT ประเภทออฟฟิศให้เช่าที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนที่ออกมาส่วนใหญ่ ก็มักจะได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนเลยทีเดียว

แต่นักลงทุนเองก็ควรศึกษารายละเอียดก่อนการลงทุนทุกครั้งนะครับ เพื่อให้แน่ใจได้ว่าอสังหาฯ ที่สนใจจะลงทุนนั้นสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีได้หรือไม่ โดยส่วนตัวผมจะพิจารณาประเด็นดังต่อไปนี้ครับ

1. ทำเลที่ดี

เป็นประเด็นแรกและประเด็นสำคัญที่ผมเอาไว้พิจารณาว่าอสังหาฯ ที่จะลงทุนนั้นดีหรือไม่ดี มีความต้องการเช่ามากน้อยอย่างไร และจุดสำคัญคือถ้าเกิดเศรษฐกิจไม่ดีหรือมีเหตุการณ์ทางการเมืองต่างๆ จะส่งกระทบต่อความต้องการใช้งานทรัพย์สินนั้นๆ หรือไม่

2. อัตราการเช่าที่สูง

แน่นอนว่าเราต้องการรายได้ที่สม่ำเสมอจากการลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งมีรายได้หลักมาจากค่าเช่า ถ้าหากไม่มีผู้เช่าหรือมีผู้เช่าน้อยรายก็จะทำให้มีผลกระทบต่อรายได้ที่จะเข้ามาในอนาคตได้ครับ

3. เพิ่มค่าเช่าได้

อย่าลืมนะครับว่าในแต่ละปีอัตราเงินเฟ้อกำลังกัดกินเงินของเราไปเรื่อยๆ ดังนั้น ถ้าเราลงทุนกับอสังหาฯ ที่มีอำนาจในการต่อรองและเพิ่มค่าเช่าได้แล้วละก็จะทำให้เราได้รับผลตอบแทนที่ดีและชนะเงินเฟ้อได้เรื่อยๆ ไม่ใช่ว่าได้ค่าเช่าเท่าเดิม ในขณะที่เงินเฟ้อเพิ่มขึ้นแซงหน้าผลตอบแทนจากการลงทุนของเรา

4.สภาพคล่องและขนาดของกอง REIT

แน่นอนว่าถ้าเป็นกองขนาดใหญ่ มีผู้ถือครองมาก ก็มีแนวโน้มว่าหลังจากกอง REIT เข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขายแล้ว เราจะมั่นใจได้ว่าถ้าหากเกิดกรณีฉุกเฉินต้องใช้เงินที่ลงทุนไป เราจะสามารถขายเพื่อนำเงินออกมาใช้ได้อย่างไม่ติดขัด

คราวนี้เรามาถึงพระเอกของเราในคราวนี้ครับว่ามีรายละเอียดอย่างไรกันบ้างและทำไมถึงน่าสนใจ เรามาเริ่มกันเลยครับ

GLANDRT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ ลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่สำนักงาน เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์

โดยจุดเด่นของกองนี้คือ โครงการที่เข้าลงทุนออฟฟิศมีอัตราการเช่าสูงมากและมีทำเลที่ดีคืออยู่ในโครงการ The Grand Rama 9 ใกล้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา แกรนด์ พระราม 9 และรถไฟฟ้า MRT แถมพื้นที่ใกล้เคียงก็ถือว่าเป็นย่านธุรกิจอีกด้วยครับ

นอกจากนี้ยังมีออฟฟิศ ร้านอาหารที่อยู่ใกล้เคียงอีกมากมาย เรียกได้ว่าเป็นแหล่งรวมของความสะดวกสบายต่างๆ เลยครับ